1. Bauabnahme in Hinblick auf Schimmelschäden

Damit bestehende oder potentielle Schimmelschäden ausgeschlossen werden können, sollte das Gebäude auch in Hinblick auf verdeckte, nicht sichtbare Schimmelschäden abgenommen werden. Das ist sinnvoll und nötig, weil sich nach der Abnahme die Beweislast umkehrt. Der Bauherr muss dann den Schaden nachweisen. Um einer Misstrauensbildung vorzubeugen, sollte der Nachweis oder der Ausschluss eines Schimmelschadens durch einen vom Bauherrn beauftragten fachkundigen Sachverständigen ausgeführt werden, der für die Richtigkeit seiner Angaben geradesteht.

Wurde ein Schimmelschaden erkannt, hat der Bauherr zwar ein „schimmelfreies“ Gebäude bestellt, aber vom Auftragnehmer – dem Bauträger oder dem Generalübernehmer – einen Feuchte- bzw. Schimmelschaden „geliefert“ bekommen. Werkvertraglich ist dies ein eindeutiger Sachverhalt, der beispielsweise zu Nachbesserungsarbeiten führen wird.

Handelt es sich um ein Architektenhaus muss bei einem vorliegenden verdeckten Schimmelschaden davon ausgegangen werden, dass – unabhängig von handwerklichen Unzulänglichkeiten – die Art und Weise der Bauleitung bzw. der Bauüberwachung ungenügend war. Damit entstehen Haftungs- und Gewährleistungsansprüche. Wegen der hohen Kosten bei bei Schimmelschäden werden erfahrungsgemäß fachkundige Sachverständige und Baurechtsanwälte für einen qualifizierten Sachvortrag benötigt, um die Bauherrenrechte durchzusetzen.

2. Fachgerechte Sanierung

Unabhängig von den Verantwortlichkeiten ist bei einer fachgerechten Sanierung von Schimmelschäden das belastete Material komplett zu entfernen und durch unbelastetes zu ersetzen. Zusätzlich sind durch eine Feinreinigung sogenannte Sekundärkontaminationen zu beseitigen. Dies ist sehr aufwändig und damit auch kostenintensiv, weshalb der Schadensverursacher derartige Sanierungsnotwendigkeiten gerne kritisch hinterfragt.

3. Sanierungskontrolle

Da häufig unvollständige Sanierungen oder gar Falschsanierungen durchgeführt werden, ist durch eine Sanierungskontrolle zu belegen und zu dokumentieren, dass der bestellte mikrobiell unbelastete Zustand erreicht ist. Diese Überprüfung gehört zu einer fachgerechten Sanierung. Sie ist deshalb vom Verursacher zu zahlen. Ohne eine derartige Sicherheit gehen die Raumnutzer unnötige gesundheitliche Risiken ein. Zudem hat der Bauherr bei einem späteren Verkauf keinen Nachweis für ein „schimmelfreies“ Haus. Dies führt typischerweise zu einer unkalkulierbaren Verminderung des Immobilienwertes.

Schlussfolgerung

Bei der Bauabnahme sollte gezielt geprüft werden, ob Feuchte- oder Schimmelschäden (auch verdeckte) vorliegen, da sich nach der Abnahme die Beweislast zulasten des Bauherrn umkehrt. Eine Untersuchung durch einen qualifizierten Sachverständigen schafft Klarheit und sichert mögliche Gewährleistungs- oder Haftungsansprüche gegenüber Bauträgern, Generalübernehmern oder der Bauleitung.
Wird ein Schimmelschaden festgestellt, ist eine fachgerechte Sanierung erforderlich. Belastete Materialien müssen vollständig entfernt und betroffene Bereiche sorgfältig gereinigt werden, um auch unsichtbare Kontaminationen zu beseitigen. Da unvollständige oder fehlerhafte Sanierungen häufig vorkommen, sollte der Erfolg der Maßnahmen durch eine unabhängige Sanierungskontrolle dokumentiert werden. So lassen sich gesundheitliche Risiken vermeiden, der Wert der Immobilie sichern und ein verlässlicher Nachweis für ein schimmelfreies Gebäude erbringen.